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如何盘活宅基地这份“沉睡资产”,上海大调研干部走遍六个区

随着城镇化的快速发展,本市农村宅基地及农房利用粗放且退出不畅,宅基地逐渐成为“沉睡资产”。如果能盘活农村宅基地这份“沉睡的资产”,不但能撬动财产性功能,还将带来倍增的经济社会效应。
近期,市农业农村委大调研组深入浦东、闵行、松江、金山、青浦、奉贤六区走访调研。在调研中发现,郊区大部分宅基地存在管理长期缺失,底数不清、矛盾症结多等“短板”。眼下,盘活农村宅基地,凸显其增值效益显得越来越迫切。
现状:宅基地管不好,乡村振兴推不动
因历史遗留,本市郊区在集约利用农村宅基地、新建翻建房屋、农民退出宅基地等方面呈现新旧问题叠加、难点堵点交织的情况,一些问题已进入解决“窗口期”,严重制约乡村振兴战略的推进。
本市宅基地的基本情况主要呈现以下三个特点:
总量偏大,占比偏高。据市规土部门统计,2010-2016年全市农村宅基地总量由477平方公里增加到514平方公里,约占集体建设用地总量的50%,农村宅基地不降反增。
点多面广,布局分散。本市农村宅基地约有80%位于城镇规划建设区外。
管理粗放,超标普遍。一户多宅、建新不拆旧、城镇户口家庭占用等现象突出,“空心村”宅基地出租、闲置和废弃现象明显。
如何盘活宅基地这份“沉睡资产”,上海大调研干部走遍六个区宅基地房屋现状:
1.建设缺乏特色,面貌破旧。调查显示,上世纪七八十年代建造的房子占56.8%,九十年代建造的占24.8%,2000年以来新建的房子不到两成。大多数农民的宅基地房屋少有特色和文化传承,建设质量不高,不少房屋已经老旧甚至破败不堪。
2.危房比例大,存在安全隐患。调查显示,很多农村房屋已出现墙体开裂、墙皮脱落、瓦片掉落、电线老化等情况。不少房屋用于出租,对房屋更是疏于管理,懒于养护,任其破败。
3.空置率高,使用效率低。调查样本中,农村房屋完全自住的仅有33.0%,自住为主、子女偶尔回家的占41.3%,有空余房间出租的占20.8%,完全空关的则有4.9%。部分用于出租的空置房屋,每间房租金最低仅有100元/月,平均为460元/月,收益不高。
如何盘活宅基地这份“沉睡资产”,上海大调研干部走遍六个区宅基地建房瓶颈:
新建不许——村庄规划尚未编制完成,宅基地无法落地;镇、村普遍缺少集体建设用地指标。
翻建太难——翻建申请周期长,原拆原建不能“长高长胖”。
修缮过繁——手续繁琐、评估费高昂、不允许整体翻建。
此外,因政策不明,本市农民对退出宅基地的意愿表现出的“三高”:政策疑虑高、退出要价高、未来期望高,宅基地使用人身份构成越来越复杂,如未能抓住有利窗口期制定出台相关政策,则会进一步面临政策执行的高成本。
如何盘活宅基地这份“沉睡资产”,上海大调研干部走遍六个区措施:加强顶层设计,激发农村发展内在动力
调研分析认为,想要妥善解决上海农村宅基地问题,唤醒农村“沉睡的资本”,激发农村发展的内在动力,必须加强顶层设计。
摸清底数,科学制定宅基地房屋战略规划。规划引领,对“三高沿线”(高压走廊、高速公路、高铁沿线等)、生态敏感区、10户以下的小型自然村落以及规划撤并村,要摸清底数,制定推进集中居住方案和计划。
强化分类施策,加大宅基地房屋政策扶持。紧紧围绕“谁能建房”、“在哪建房”、“怎么建房”等现实难题,注重分类施策,实现保障户有所居、宅基地使用权财产权益显现、土地资源集约节约。
如何盘活宅基地这份“沉睡资产”,上海大调研干部走遍六个区坚守工作底线,规范宅基地房屋建设管理。进一步探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。本着集约用地的原则,合理规划和利用好每一寸土地,注重长远规划与短期需求相结合、整体推进与重点突破相结合、把握好国家、集体、个人三者之间关系。此外,针对农村基础设施老化、陈旧等问题,政府部门要专项拨付农村基础设施养老和维修资金,大力实施村庄更新工程。
坚持稳步有序,探索农村宅基地改革创新。抓紧开展农村宅基地确权登记颁证,探索宅基地资格权有偿退出机制。设计乡村样板宅基房,体现特色村特色风貌。
(原标题为《他们走遍了六个区,就为了盘活这些破败空屋?》)

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